등기부등본(등기사항증명서) 발급 방법과 보는 법: 전월세 계약 전 확인 항목
집을 사거나 전월세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인하는 서류가 등기부등본이에요. 정식 이름은 "등기사항증명서"이고, 부동산의 소유자가 누구인지, 대출(근저당)이나 압류가 걸려 있지는 않은지를 알려 줘요. 이 글에서는 어디서 얼마에 발급받는지, 그리고 처음 보는 사람도 헷갈리지 않게 어디를 어떻게 읽는지 정리했어요.
1. 등기부등본과 등기사항증명서, 같은 거예요
예전에 종이로 보관하던 등기부를 복사해 준다는 뜻에서 "등기부등본"이라고 부르던 말이 그대로 쓰이고 있어요. 지금은 전산화돼서 공식 이름은 등기사항증명서예요. 부동산은 토지 등기와 건물 등기가 나뉘어 있고, 법인의 정보는 법인등기가 따로 있어요. 아파트처럼 한 건물 안에 여러 집이 있는 집합건물은 건물 등기사항증명서에 해당 호수의 정보가 들어 있어요.
2. 어디서 얼마에 발급받나
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급받을 수 있고, 정부24 안내 페이지에도 인터넷등기소에서 발급받을 수 있다고 적혀 있어요. 정부24의 건물·토지·법인 등기사항증명서 안내 페이지에는 수수료가 방문 신청 통당 1,200원, 무인발급기와 인터넷 발급 통당 1,000원으로 적혀 있어요. 신청 자격은 누구나 가능해서 소유자가 아니어도 발급받을 수 있어요.
| 구분 | 신청 방법 | 수수료 (정부24 안내) |
|---|---|---|
| 토지 등기사항증명서 | 인터넷·방문·무인발급기 | 인터넷·무인 1,000원 / 방문 1,200원 |
| 건물 등기사항증명서 | 인터넷·방문·무인발급기 | 인터넷·무인 1,000원 / 방문 1,200원 |
| 법인 등기사항증명서 | 인터넷·방문 | 인터넷·무인 1,000원 / 방문 1,200원 |
인터넷등기소에서는 발급 외에 "열람"도 할 수 있어요. 열람은 화면으로만 보고 발급 서류는 받지 않는 방식이라 발급보다 저렴한 것으로 안내돼요(공식 안내 기준 통당 700원). 금액은 수수료 규칙 개정으로 바뀔 수 있으니 결제 화면에서 최종 금액을 확인하세요.
3. 전부증명서와 현재 유효사항, 뭘 고를까
발급 화면에서 "전부"와 "현재 유효사항 요약" 같은 선택지가 나와요. 말소된 권리까지 포함해 이력을 보려면 전부를, 지금 걸려 있는 권리만 간단히 보려면 요약을 고르면 돼요. 계약 전 확인용이라면 이력까지 확인할 수 있는 전부 증명서를 받아 두는 게 안전해요. 제출처가 "말소사항 포함"이라고 요구하면 전부 증명서를 발급하세요.
4. 등기부등본, 이렇게 읽어요
등기사항증명서는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어요.
| 구분 | 무엇이 적혀 있나 | 볼 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시 (주소, 면적, 건물 종류·구조 등) | 내가 계약하려는 부동산과 주소·호수가 같은지 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 (소유자, 소유권 이전, 압류·가압류·가처분 등) | 현재 소유자가 계약 상대방이 맞는지, 압류·가압류가 있는지 |
| 을구 | 소유권 이외의 권리 (근저당권, 전세권, 지상권 등) | 대출(근저당) 금액, 전세권 설정 여부 |
전월세 계약이라면 특히 갑구에서 소유자 이름이 임대인과 같은지, 을구에서 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 보세요. 근저당 채권최고액이 크면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있어요. 다만 이 글은 안내용이고 계약 판단은 부동산 전문가나 법률 전문가와 상담하세요.
5. 함께 챙기면 좋은 서류
- 건축물대장: 위반건축물 여부, 용도, 면적 확인. 건축물대장 발급 방법과 보는 법을 참고하세요.
- 전입세대확인서: 그 주소에 이미 전입해 있는 세대 확인. 정부24 안내 기준 방문 신청 서류예요.
- 납세증명서: 임대인의 국세·지방세 체납 여부를 확인해 달라고 요구하는 경우가 있어요.
자주 묻는 질문
등기부등본은 소유자가 아니어도 뗄 수 있나요?
정부24 안내의 신청 자격이 "누구나 신청 가능"으로 되어 있어요. 소유자가 아니어도 주소를 알면 발급받을 수 있어요.
발급받은 증명서의 유효기간이 있나요?
법으로 정해진 일률적인 유효기간이 있는 것은 아니고, 제출처가 "발급일로부터 1개월 이내"처럼 기한을 정해요. 계약일 가까운 날짜에 발급하세요.
계약 당일에도 다시 확인하는 게 좋나요?
계약서를 쓰고 잔금을 치르는 사이에도 권리관계가 바뀔 수 있어요. 잔금 지급 직전에 한 번 더 열람하는 사람이 많아요. 판단은 전문가와 상담하세요.
프린터 없이 PDF로 받을 수 있나요?
발급 화면에서 PDF 저장이나 열람 결과 저장을 지원하는지는 서비스 화면의 안내를 따르세요. 제출처가 전자문서를 받는지도 확인하세요.
법인등기부등본은 어디서 받나요?
법인 등기사항증명서도 인터넷등기소와 정부24에서 발급할 수 있어요. 법인의 상호, 본점 소재지, 임원, 자본 등이 기재돼요.
출처
- 정부24 건물등기사항증명서 발급 안내 (확인일: 2026-10-09)
- 정부24 토지등기사항증명서 발급 안내 (확인일: 2026-10-09)
- 정부24 법인등기사항증명서 발급 안내 (확인일: 2026-10-09)
- 대법원 인터넷등기소 (확인일: 2026-10-09)
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