전월세 계약 갱신 총정리: 갱신요구권, 묵시적 갱신, 5% 증액 상한
전월세 계약 만료가 다가오면 "계약을 연장할 수 있을까", "집주인이 월세를 얼마나 올릴 수 있을까" 같은 걱정이 한꺼번에 몰려와요. 이 글에서는 주택임대차보호법과 법제처·생활법령 안내를 기준으로 갱신 방법 두 가지의 차이, 통지해야 하는 시기, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우, 그리고 보증금과 월세를 얼마까지 올릴 수 있는지를 계산 예시와 함께 정리했어요.
1. 갱신 방법은 두 가지예요
주택 임대차 계약을 이어 가는 방법은 크게 "묵시적 갱신"과 "계약갱신요구권 행사" 두 가지예요. 이름이 비슷하지만 누가 어떤 행동을 해야 하는지가 달라요.
| 구분 | 언제 일어나나 | 갱신 기간 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고 기간이 지나갈 때 | 2년으로 봐요 | 종전과 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 봐요 |
| 계약갱신요구권 | 임차인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 때 | 2년 (1회만 행사 가능) | 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없어요. 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서만 증감해요 |
정리하면 묵시적 갱신은 아무도 아무 말도 하지 않았을 때 자동으로 생기는 갱신이고, 갱신요구권은 임차인이 먼저 적극적으로 갱신을 요구하는 권리예요. 생활법령정보 안내에 따르면 두 경우 모두 갱신 기간은 2년으로 봐요.
2. 언제까지 말해야 할까: 6개월 전부터 2개월 전
갱신요구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 행사해야 해요(2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약 기준). 묵시적 갱신에서 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 하는 기간도 같아요. 예를 들어 계약 종료일이 3월 말이라면 대략 지난해 9월 말부터 1월 말 사이가 이 기간이에요. 정확한 날짜는 종료일을 기준으로 달력으로 따져 보세요.
이 기간을 놓치면 어떻게 될까요? 임대인이 이 기간에 아무 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되고, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있어요. 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 반대로 임차인이 갱신요구권을 쓰려는데 기간을 놓쳤다면 요구권 행사가 어려울 수 있으니, 만료 6개월 전에는 캘린더에 알림을 넣어 두는 것이 안전해요. 기한 계산은 날짜 계산기로 미리 해 볼 수 있어요.
통지는 말로만 하기보다 문자나 내용증명처럼 증거가 남는 방법이 분쟁 때 도움이 돼요. 어떤 방식이 효력이 있는지는 상황마다 다를 수 있어서 중요한 경우에는 전문가에게 확인하세요.
3. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 어떤 경우에도 거절할 수 없는 것은 아니에요. 생활법령정보 안내에는 임대인이 거절할 수 있는 사유가 정리돼 있어요. 요지는 다음과 같아요.
- 임차인이 차임을 2기분 이상 연체한 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 목적 주택을 전대(다시 빌려줌)한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우, 주택의 일부가 멸실돼 임대 목적을 이루기 어려운 경우
- 철거 또는 재건축이 필요한 경우
- 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반했거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주를 이유로 거절했는데 정당한 사유 없이 다른 사람에게 다시 임대하면, 임대인이 임차인의 손해를 배상해야 하는 규정도 있어요. 거절 사유가 사실인지 의심스럽다면 이후 임대 상황을 지켜보고, 필요하면 전문 기관에 상담하세요.
4. 얼마까지 올릴 수 있을까: 5% 상한
갱신되는 계약은 종전과 같은 조건이지만 보증금과 월세는 주택임대차보호법 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있어요. 제7조의 핵심은 세 가지예요.
- 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못해요.
- 임대차 계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액을 청구하지 못해요.
- 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역 임대차 시장 여건을 고려해 조례로 상한을 달리 정할 수 있어요(5%의 범위 안에서).
보증금과 월세 각각에 5%를 곱해서 상한을 구해 보세요.
| 현재 계약 | 5% 증액 상한 | 올릴 수 있는 최대 금액 |
|---|---|---|
| 보증금 3억 원 (전세) | 3억 1,500만 원 | 보증금 1,500만 원 |
| 보증금 1억 원 + 월세 80만 원 | 보증금 1억 500만 원, 월세 84만 원 | 보증금 500만 원, 월세 4만 원 |
| 보증금 5,000만 원 + 월세 50만 원 | 보증금 5,250만 원, 월세 52만 5,000원 | 보증금 250만 원, 월세 2만 5,000원 |
5% 상한은 증액 청구에 대한 제한이에요. 감액 청구에는 같은 비율 제한이 없어요. 갱신 시 월세를 보증금으로 돌리거나 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우의 전환율은 별도 기준이 있어서 이 표에는 넣지 않았어요.
5. 갱신 전에 확인하면 좋은 서류와 체크리스트
갱신은 새 계약을 맺는 것과 비슷한 중요한 시점이에요. 아래 순서로 점검해 보세요.
- 등기부등본 다시 열람: 그동안 집에 근저당이 늘었거나 소유자가 바뀌지 않았는지 확인해요. 발급 방법은 등기부등본 발급 방법과 보는 법을 참고하세요.
- 건축물대장 확인: 위반건축물 표시나 용도 변경이 생기지 않았는지 봐요. 건축물대장 발급 방법과 보는 법에서 볼 수 있어요.
- 갱신 합의서 또는 계약서 작성: 증액이 있다면 증액된 금액과 기간을 문서로 남겨요. 증액한 보증금 부분을 보호받으려면 새 계약서로 확정일자를 받는 것이 일반적으로 권장돼요.
- 대출 조건 확인: 전세자금대출을 쓰고 있다면 증액분을 추가 대출로 처리할 수 있는지, 이자가 얼마나 늘어나는지 대출 이자 계산기로 가늠해 보세요.
여러 서류를 한꺼번에 찾아야 한다면 증명서 바로가기에서 등기부등본, 건축물대장, 전입세대확인서 등을 한곳에서 찾을 수 있어요.
자주 묻는 질문
계약갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?
1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년이에요. 이미 한 번 행사했다면 다음 만료 때는 같은 방식으로 요구할 수 없어요.
임대인이 아무 말도 안 했는데 계약이 끝나나요?
임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 돼요. 이때 갱신 기간은 2년으로 봐요.
묵시적 갱신이 된 뒤에 나가고 싶으면요?
임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 이사 일정과 이 기간을 함께 계산하세요.
월세를 5%보다 많이 올려 달라고 하면 어떻게 하나요?
법이 정한 상한을 넘는 증액 청구를 받아들일 의무는 없어요. 다만 새 합의 같은 상황에 따라 달라질 수 있으니 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회 등 전문 기관에 상담하세요.
우리 지역은 5%가 아닌가요?
법은 지방자치단체가 조례로 상한을 달리 정할 수 있게 하고 있어요. 해당 지역 조례를 확인하고, 계산기의 상한 칸에 그 비율을 넣어 계산하세요.
출처
- 생활법령정보 임대차계약의 갱신 (확인일: 2026-10-23)
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 (제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조) (확인일: 2026-10-23)
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